光耀地产倒闭罗生门 融资渠道遭挫大盘模式之困

作为惠州市场的龙头，光耀地产以及开发的楼盘在当地几乎无人不知。

然而，本是光耀地产发迹的福地，如今却成为其难以脱身的沼泽，在宏观政策以及银行限贷等对房地产市场进一步调控之下，这个以惠州为大本营的房地产商目前正举步维艰

5月6日晚间，微博上爆出光耀地产在惠州的多个楼盘因项目资金出现问题导致无法按时交付，公司经营面临重大问题。

光耀地产一位可靠消息人士透露：“公司确实正处于发展困难期，资金周转面临很大压力，而且现在已经很难从银行获得贷款。”

据知情人士透露，为了迅速回笼资金，光耀地产在惠州的其他在售楼盘都或多或少存在“抵押工程款”的房源，以及对旗下在售楼盘均进行不同程度的降价促销。

而巨大的资金的压力，伴随着光耀地产“大跃进”式的扩张，当银行收紧对房企贷款时，光耀地产也就陷入资金链濒临断裂的泥潭。

毫无疑问，当下的光耀地产，正处于一个多事之秋。

□多处楼盘停工，光耀资金告急

5月6日晚间，微博传言称，中国百强房企产业——光耀地产因多处楼盘延迟交付，公司目前面临倒闭。

对此，光耀地产官方回应：“倒闭说法太过于夸张，但是确实有几个楼盘出现延迟交付情况，主要集中在惠州，具体情况公司已经协调多方资源，加快施工进度，确保业主利益，公司已经与延迟交楼项目的业主进行多次沟通，交楼时间、赔偿等方面的节点与措施已经出台，且已经通知到每一位业主。”

根据掌握资料得知，光耀地产在惠州拥有数个超过百万平方米的大盘正在开发，这些楼盘项目包括荷兰小城、翡俪港、马克住区等，目前部分楼盘均处于持续停工状态。据搜房网信息粗略估计，这些项目总占地面积超过300万平方米，体量非常巨大。

其中，光耀荷兰小城按照要求应于2013年底向业主交付13至18栋，涉及业主近千余户，但截至今日迟迟未能完工交付。

而遭遇业主维权的另一项目为光耀翡俪港，该项目位于惠州市政府最新规划的黄金三角上东平中央滨江豪宅区，根据一财网报道称，本来D1、D2栋原定于2013年12月30日收楼的，但是却延迟到2014年4月30日收楼，然而，五一假期已过，收楼却迟迟不见下文。

知情人士爆料称，光耀翡俪港从年前至今已全面处于停工状态，不仅仅是翡俪港，包括光耀在惠州的另一艺术居住概念项目马克住区也从2014年初停工至今。

因多个项目逾期延迟交付，且还处于停工状态，光耀地产资金链断裂消息甚嚣尘上。

对此，光耀地产一位可靠消息人士无奈表示：“光耀地产确实正处于一个非常困难时期，相信这也是大多数民企房产尤其是中小房产公司所共同面临的困境，资金周转问题已经成为小房企的硬伤，实际上光耀地产现在已经很难在银行拿到贷款了。”

但是，光耀地产在一份官方回复函中称，公司的确存在资金层面的压力，但是目前公司的融资渠道畅通，合作银行也在力挺光耀，公司有信息度过目前的困难阶段，网传光耀濒临停业或已经停业消息不实。

然而，对于21世纪网继续追问现有的融资渠道畅通、以及合作银行具体指向时，光耀地产却显得讳莫如深，顾左而言他。

□降价抛售趋势明显

毫无疑问的是，光耀地产早已患上了“资金饥渴症“，据知情人士透露，为了迅速回笼资金，光耀地产在惠州的其他在售楼盘都或多或少存在“抵押工程款”的房源，以及对旗下在售楼盘均进行不同程度的降价促销。

位于惠州大亚湾的DADA的草地，推出现购房赠送最高7万元装修费等优惠活动。但由于该项目位于大亚湾石化区，其销售情况并不佳。

此外，光耀在售的另一艺术居住概念项目马克住区，其楼盘价格走势从去年6月开盘至今，一直呈下降趋势，从均价6800元/平方米降至目前的均价5200元/平方米。

对此，同策咨询研究总监张宏伟向21世纪网分析，一般情况下，开放商将房子抵押给施工方、材料方多是由于资金紧张的无奈之举，由于光耀地产在惠州有多盘同时进行开发，短期内某单盘的资金不到位可能影响到另外的项目的基本维持或开发，为了迅速回款，牺牲利润换取现金流，这种行为不难理解。

查看光耀地产子公司“*ST新都2013年年报显示，光耀地产2013年全年实现收入45亿元，而这一数字甚至都不及2011年惠州单片区域销售额，实现净利润为4.8亿元，全年净现金流量为-12297万元。截至2013年12月31日，公司资产总额为94.5亿元，负债总额为44.9亿元，资产净额为50亿元。

□大盘模式之困

光耀地产成立于2002年，起步于广东省惠州市，以房地产开发和社区物业管理为主业，从8亿到60亿销售额，从一家籍籍无名到众多周知的惠州地产老大，作为一家总部位于深圳，却崛起于惠州的地产公司，光耀地产继恒大之后，又缔造了一个本土地产神话。

然而，成也萧何败萧何。本是光耀地产发迹的福地，如今却成为其难以脱身的沼泽，在宏观政策以及银行限贷等对房地产市场进一步调控之下，这个以惠州为大本营的房地产商目前正举步维艰。

而巨大的资金的压力，正是源于光耀地产“大跃进”式的扩张，光耀地产董事长郭耀明曾在接受媒体访问时表示，2011年光耀地产用20多亿元去拿地，同时，光耀在全国上马10多个项目，其中有8个是超千亩的大盘。

对此，美联地产研究中心主任徐枫表示，光耀地产一直偏向大盘开发的操作模式向来控制拿地成本，以此追求规模效应，但是大规模拿地的前期工程、银行利息、人工费用成本较高，大盘操作的资金压力非常大，尤其在市场行情不好，三线城市出现需求过剩的情况下，大盘受到的冲击也最大。

而在光耀快速发展中，外界更为好奇的则是其不为人知的融资渠道和模式。

郭耀名曾对媒体透露，其开发资金80%来源均是项目贷款，20%信托作为补充，除了自有资金，其他资金来源渠道主要依赖银行贷款，同时，光耀也在拓展如信托、基金、发展等融资渠道。

但是随着银行限贷日趋严格，光耀地产目前的融资方式主要还是来自于信托融资。但是信托的融资成本要高于银行贷款的利息，对于高成本融资，张宏伟分析称，对于缺少资本市场融资能力的房企而言，面对银行信贷渠道的缩紧，只能借道于信托，但是现在房地产信托产品泡沫太大，光耀地产融资渠道可能会进一步遭遇“瓶颈”。

□融资渠道遭挫

此外，有媒体报道称，为了应付资金周转困境，光耀地产被迫向民间高利贷融资，其借款的月息高达4—4.5%，对此消息，21世纪网向光耀地产媒介总监邹先法求证，但其并未证实消息是否属实。

处于多事之秋的光耀地产，除了民间高利贷融资传言，旗下子公司*ST新都因信息披露违法违规被证监会立案调查，亦让光耀地产违规融资浮出水面。

根据*ST新都2013年年报显示，*ST新都在2011年7月份为其大股东光耀地产的一笔总额为6000万元的借款提供担保，但这笔借款担保未经*ST新都董事会、股东大会审议，是在公司董事会毫不知情的情况下擅自以公司名义为关联方债务做出的担保。

颇具讽刺意味的是，通过百度搜索“光耀地产”，网页上出现的第一条信息就是光耀地产“由于失信已被列入国家失信被执行人名单”。2012年3月7日，揭阳市榕城区的张某将1.2亿元借给光耀集团有限公司，深圳市广光耀地产集团有限公司、郭耀名承担连带责任，双方所签订的《担保借款合同》约定，借款期限为3个月，主要用于银行赎楼以及流动资金周转，但是借款到期后，光耀集团并未按时还款，担保人光耀地产、郭耀名并没有履行担保责任，因此被广东法院执行指挥中心将光耀集团有限公司等被被执行人失信信息公布。

2013年5月，被执行人光耀集团、光耀地产因资金困难，向深圳某商业银行申请贷款，却因为有不履行法院判决的失信记录而被银行拒绝。光耀地产能否顺利问银行借上钱，这将是一个准业主及业界都将持续关注的问题。

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