深圳4月二手房网签量环比增近七成，马泓：今年房地产市场实现回暖难度仍较大

植信投资研究院资深研究员马泓

出品 | 搜狐智库

编辑 | 王珍

近期，楼市宽松政策在各地继续上演。据机构不完全统计，4月超60城出台房地产宽松政策近90条，政策调控方向逐步从提高公积金贷款额度、增加购房补贴、加大引才力度过渡至适度放松限购限售、下调首付比例等。

据深圳市房地产中介协会公布的数据显示，4月深圳全市一手住宅共成交2851套，环比下跌0.3%，二手房网签2539套，环比增长为68.4%。

国内房地产宽松政策力度是否为最高峰？房地产市场利好政策频现，提振效果如何？搜狐智库连线了植信投资研究院资深研究员马泓。马泓认为，由于疫情等阶段性负面因素仍然在持续发酵，居民购房疲软的趋缓还在扩大，这意味着此轮房地产市场探底的过程较2020年第一波疫情时期更久。目前来看，全国房贷利率下调幅度较为温和，一线城市和重点二线城市诸多购房限制性措施并未退出，预计年内各地房地产调控政策仍有进一步宽松的可能性。

需求方面，马泓表示，疫情冲击下房地产市场进一步承压，住房金融改善尚不足以带动住房需求回暖。尽管房贷利率连降数月，但无论是调降的幅度还是绝对利率水平都与2012、2015和2018年有一定差距（详见表格1）。

5月6日，人民银行发布统计数据。一季度末，人民币房地产贷款余额53.22万亿元，占同期各项贷款增量的9.3%，占比较2021年末水平低9.8个百分点；房地产开发贷款余额12.56万亿元，同比下降0.4个百分点，增速比上年末低1.3个百分点；个人房贷利率为5.42%，与2021年二季度末水平相当，这表明此轮预期复苏的节奏慢于以往。

马泓指出，房企实际融资环境也较为困难，近期房企并购贷款主要以银企合作为主，房企自身融资规模比例不到10%，直接融资能力不足。房企资金来源增速则进一步回落，前4月信用债发行规模不及预期，较去年同期同比下降34%，部分民企发行中资美元债，成本普遍超过10%。

马泓介绍，疫情因素导致本就处于下行通道中的房地产市场压力进一步增大。截止4月末，住房销售累计同比下降15.5%，当月同比下降超过50%，全口径出现回落，三线城市下滑最大，一线城市则由于上海住房销售几乎停滞，4月当月降幅超过六成。房价处于下行通道中，年内住房销售价格同比出现下降，房价下跌的城市数量小幅增加。“一、二线城市逐步企稳，三线城市土地成交则进一步减少，导致全国土地成交同比下降25.5%。因此，房地产市场仍然处于从“政策底”到“市场底”运行的过程中。

5月4日晚间，“五一”小长假结束之际，央行官方微信公众号发布消息称，中国人民银行于4月29日召开专题会议，强调学习贯彻中央“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”精神，落实金融支持经济运行保持在合理区间、促进平台经济规范健康发展等工作措施。

多监管部门齐发声，今年房地产市场能否彻底回暖？马泓认为，今年房地产市场将经历全面下行、逐步探底回稳的过程，叠加疫情等因素的冲击，想要真正实现彻底回暖难度比较大。上半年将延续下行探底态势，市场整体压力较大。伴随着供需两端维稳政策的实施和效应的逐步显现，下半年市场将企稳并小幅回升。

马泓表示，当前全国房屋库存仍处于阶段性高位，特别是三、四线城市商品房去化压力较大。大城市现房库存偏低，假设疫情等阶段性因素逐步褪去，伴随着需求的逐步企稳回暖，叠加地价在过去18个月持续上涨，热点城市房价拐点有望在三季度末出现。

进入二季度，楼市调控政策将保持怎样的主基调？马泓预计，二季度房地产政策维稳信号将更为明确，主基调偏暖。住房金融政策将进一步体现宽松的意图，从供需两方面给予购房者和房企足够的资金支持。地方政府也将积极发力，重点突出因城施策，积极落实稳楼市的举措。返回搜狐，查看更多

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