官方辟谣“集中供地被取消”:去年22城卖地少挣九千亿,1月房企拿地额仍跌三成
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出品｜搜狐财经
作者｜吴亚
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经过一天的发酵后，自然资源部于2月3日午间正式对“集中供地制度将被取消”的市场传闻进行了回应。
据中国证券网报道，自然资源部指出，“文件属实，但并非要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。”
传闻中的文件系该部于去年12月印发的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中提出建立拟出让地块清单公布制度、每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少干3个月等相关要求。
文件在2月2日下午开始传播，市场上随及出现“集中供地制度要取消”等类似解读。不过，整体拆解后也可发现，这更像是一份对各地方住宅用地供应工作的整体指导文件，与22城已实施了两年的集中供地制度并无明显的直接冲突。
多位业内人士及房企内部人士在与搜狐财经的交流中普遍指出，若上述文件存在也应该是对过去集中供地制度的修正和进一步优化，“直接取消的可能性不大。”
集中供地制度即集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年年初推出时的初衷是为了通过集中出让的方式来调控各地地价。
但2021年下半年以来，房地产市场转冷，开发商们经营承压，拿地节奏也由此放缓，土地市场也迎来“寒冬”。中原地产数据就显示，最近的2022年22城集中供地成交金额1.77万亿，较2021年少买了近9000亿元。
一则《通知》引发的风波，集中供地制度陷“被取消”传闻
实际上，这份《通知》的落款日期为去年12月8日。在最新的回应中，自然资源部证实了文件的真实性，但其也明确指出，“取消集中供地系误读。”
搜狐财经梳理后发现，《通知》主要传递三个重要信息：地方政府应提前 3 个月公开拟出让地块清单；进一步淡化集中供地要求；商品住宅去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市需控制供地规模。
具体来看，《通知》明确：建立拟出让地块清单公布制度，每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期限制。同时，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。
对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯向搜狐财经表示，“这更多的是对过去集中供地制度的修正，一方面稳定购房者对于市场的预期，另一方面为房企提供更为充足的研判时间，做出更加理性的投资决策，对于房地产行业营商环境的提升也将起到重要作用。”
多位房企投拓条线的相关内部人士也向搜狐财经证实，过去多城过于集中的密集供地，令房企在做拿地准备工作时遇到了很多困难，由此导致房企对于地块的情况掌握不到位，或精力有限无暇顾及很多城市，公司的投资拿地也由此被影响
“《通知》给出了3个月的缓冲期，应该是希望地块信息能被房企和市场有足够的时间去进行消化，让土地供应工作和市场需求的对接更高效、更匹配。”在一位就职于华南某TOP30房企的投资副总看来，《通知》的核心要点应是“推进供应信息公开”。
《通知》还传递出“因域施策”来安排土地供应计划总量的导向，并重点提及“去化周期长、土地流拍率高、市场需求不足”的城市需控制商品住房用地供应规模。
《通知》要求，“已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。”
对此，张凯认为，“这类经济基本面较弱、人口净流出、商品住宅库存较高的城市，通过控制供地规模，用未来一段时间消化商品住宅库存，可扭转一定程度上失调的供需平衡，有利于降低当地房地产市场的资产价值大幅下跌风险。”
虽然《通知》的落款日期为去年12月，但在昨日经网络传播后迅速引发了地产圈的大讨论，并出现了“集中供地制度将取消”的类似市场解读。
就今日自然资源部的官方回应来看，根据形势“调整和优化”才是该《通知》的核心。并且需要注意的是，《通知》由自然资源部向各省、自治区、直辖市自然资源主管部门发布，并向所有市、县自然资源主管部门提出要求的。
换言之，《通知》面向的是所有城市，而非仅实施集中供地制度的22城。
土地市场“过冬”：去年出让收入下降23.3%，已有城市要退出集中供地
集中供地制度于2021年年初由自然资源部推出，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。
按照相关要求，原则上各地发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。该政策率先在22个重点城市进行试点。
由于该制度和此前各地分散式的供地（即公开市场招拍挂）存在明显不同，这一变化也被地产圈形象地称为房企生产资料的“零售变批发”。
自然资源部彼时指出，集中供地制度的实施，将减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响，纠正信息披露随意性、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争。
但集中供地制度自实施以来，除2021年第一批次集中拍地热度颇高外，其余批次的集中拍地大多遇冷。而2021年下半年以来，由于房地产市场低迷、房企流动性受限，此后22城中多地多个批次土地交易均较为冷淡。
到了2022年，22城对集中供地制度的态度也出现了分化。有部分城市直接增加了土地供应次数，使全年集中供地的次数超过了3次，以此来推动土地市场的热度回升；也有部分城市明确表达出不再实施集中供地的诉求。
如在2022年9月，22城中的长沙供地云平台官方通知，其土地推介方式将进行调整，之后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新。
同年10月，江西住建厅发文称，将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。不过，该文件之后在江西省住建厅官网已经找不到该文件原文。
不过，也有部分业内人士认为，南昌和长沙只是个案，“集中供地是长效机制，不能因市场低迷就退出。”
“集中供地的最为根本的意义在于引导各方预期，通过集中公告、集中出让的形式可以让资金更合理的流入楼市。对土地合理定价，也能对地方的土地财政行为有所影响，在土地端来实现供给侧改革，引导供需匹配。”如一位长期跟踪土地市场的机构分析师就认为，就2022年的形势来看，各地也在努力优化集中供地的相关细则。
即使如此，22城的集中供地情况并不乐观。中指院数据显示，2022年22城集中供地成交金额1.78万亿，同比下降21.4%；109宗地块流拍，73宗地块终止或延期出让，流拍率仍达6.75%。
中原数据则显示，2022年22城集中供地成交金额1.77万亿，相较于2021年2.66万亿元，同比少卖了近9000亿元。
事实上，不仅是集中供地的22城，全国土地市场在2022年的整体表现都不算乐观。财政部发布的数据显示，2021年全年，国有土地使用权出让收入为87051亿元，同比增长3.5%。到了2022年，该收入已仅为66854亿元，同比下降23.3%。
各大地产研究机构在今年1月举行的土地市场未来展望分享会上，普遍认为2023年的土地市场仍难言乐观。
其中最为重要的一点，受房地产市场期房烂尾担忧仍在、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱等多重因素影响，叠加房地产市场在大量救市政策下并无显著改善，房企拿地积极性仍在迅速减弱。
就数据呈现而言，2022年22城集中供地计划完成率不足六成。最新的今年1月，土地供应量呈季节性回落，土地市场也仍旧表现冷淡。
从中指研究院发布的《2023年1月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》来看，1月百强房企拿地总额591亿元，同比下降29.4%；与以往一样，拿地企业主要以地方城投及本土民企为主。长三角TOP10企业拿地金额124亿元，居四大城市群之首。
“土地与新房关系就如同面粉和面包，去年全国土拍市场缩量明显。如果今年，房企投资仍旧势微，那么相关的房地产开发投资增速、新开工指标、销售情况，还是会受到很大的冲击。”在房企内部人士看来，房企短期拿地意愿依然难恢复，一方面是受整体市场信心不足影响，另一方面也受融资及现金流限制，只有少数核心一二线、以及部分热点三四线的优质地块出让热度会有回升。返回搜狐，查看更多
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