北京土拍冷热分化:越秀花59亿成黑马、京东31亿亦庄拿地,五次供地共收金1747亿-微资讯

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作者｜吴亚

两天成交6宗地，2022年北京第五批次集中供地落幕，共揽金132亿元。至此，北京2022年集中供地全部结束，累计揽金1747亿元。

虽然名头上挂着“2022年”的标签，此次集中供地却是22城在2023年的首场集中供地。在这之前，自然资源部曾亲自下场辟谣“集中供地被取消”的传闻，但“集中供地制度将调整优化”却已是明确的事实。

因此，北京五批次集中供地或将成为原始版集中供地的最后一波。未来，集中供地制度将从1.0时代迈入2.0时代。本批次供地中所释放出来的信号：供地的价格、开发商对拿地的看法、监管部门对供地细则的调节，也在从不同维度透露着新一年北京楼市的走向。

整体来看，北京五批次集中分化明显、热门地块被疯抢。激烈的竞拍中，越秀地产成为“黑马”，一天内耗资59.11亿元夺得两幅热门地块；京东也出现在了土拍现场，斥资31.12亿拿下与公司总部一条马路之隔的亦庄新城一热门地块。

根据北京市统计局发布的数据，2022年北京地区生产总值超4.1万亿元，按不变价格计算，比上年增长0.7%。就房地产市场而言，2022年商品房销售面积同比下降6.1%，具体到住宅销售面积同比下降15.4%。

激烈的五批次竞拍现场：京东“杀入”，越秀“大丰收”

北京五批次供地共出让6宗土地，总面积约21.47万平方米、总建面约53.18万平方米，总起始价122.52亿元。

最终这6宗地块全部出让，成交总金额达到132.09亿元。其中，有3宗地底价成交，另外3宗地触顶成交。

其中，位于通州区、经济开发区、房山区3宗地于2月7日皆只收到一次报价，最终在当日均以底价成交。

具体来看，通州地块被新城基业以10.4亿元拿下、经济开发区地块被京东房产（即京东旗下全资附属公司“北京越新房地产开发有限公司”）以31.12亿元拿下、房山区地块则被中建智地以17.2亿元拿下，地块的楼面价分别为15631元/平方米、15988元/平方米、22029元/平方米。

京东房产是当日土拍中被关注的对象，其拿下的地块中除了商业用地外，还罕见地包含一块居住地块；同时，这块地正对着京东总部，周围产业集中，包括小米、京东方等大公司。

根据土地出让文件，这宗综合性地块其中的住宅面积约为5万平方米，并且套内面积不超过90平方米的户型占比要达到70%。

同时，该地块还包括4.96万平方米的二类住宅用地，将规划为社区卫生服务站和社区养老服务站等，开发企业代建后需移交给有关部门；地块还包括一块面积为4.03万平方米的托幼用地，将被规划为12个班的幼儿园。

由此，本次京东拿地被外界猜测为可能是为了建职工住房。而公开报道显示，去年11月刘强东发布全员公开信，提及“集团要拿出100 亿元，为包括全体德邦兄弟们在内的所有集团基层员工设立‘住房保障基金’，为基层员工提供购房无息贷款。”

在今年1月17日发布的员工新春贺信中，京东还曾披露，疫情三年来集团新增了28万名员工，员工总数已经超过 54 万人，要让为企业打拼的员工过上更有尊严的工作和生活。

截止目前，京东方面并未对本次拿地的用途有官方回应。业内人士在交流中则向搜狐财经指出，京东此前也曾多次自行拿地建设办公大楼，这折射出京东业务的快速扩张与发展，“即使是围绕员工福利房区进行，也有利于增强企业的竞争力。”

在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，互联网巨头拿地主要是用于建办公楼、缓解员工住房困难。若用于自建办公楼，可节省成本。若用于员工，可帮助解决员工住房困难，互联网巨头基本在一二线热点城市，当地房价较高。

从区位优势看，该地块也堪称黄金，除了正对京东总部外，还毗邻北京亦庄线经海路地铁站。安居客数据显示，目前该地块附近的二手房均价也在6万以上。

北京五批次土拍的6宗土地的位置，图片来源：北京楼Sir统计

相比2月7日的低价成交，余下的3宗土地在2月8日的竞拍则显得十分激烈。其中，最抢手的地块莫过于昌平区回龙观国际信息产业基地二期地块。

该地块挂牌起始价为28.8亿元，在现场竞拍前，已经收到14次网上报价，最高报价达30.75亿元；最终，在现场经过14轮现场竞价，由越秀地产华北区域以33.12亿元+现房销售面积4.5万平米双触顶摇号拿下。

整体来看，该地块的成交楼面价达3.24万/平方米，溢价率15%。而地块的项目销售指导价期房为6.2万元/平方米，现房6.5万元/平方米。

另一宗朝阳区小红门乡地块，规划建筑面积3.015万平方米，挂牌起始价12.4亿元，现场竞拍前已经收到10次网上报价，最高报价13.03亿元。

在竞拍现场，该地块共吸引华润、金茂、首开、建工、龙湖等10家房企参与报名。经过13轮现场竞价触顶进入摇号环节，最终被中建东孚以14.26亿元拿下。成交楼面价4.73万元/平方米、溢价率15%，销售指导价为8万元/平方米。

石景山区苹果园交通枢纽商务区地块在现场竞拍前已经收到6次网上报价，最高报价23.2亿元。最终经过19轮现场竞价触顶进入竞“现房销售”面积环节，被越秀地产华北区域以25.99亿元+现房销售面积1.5万平方米拿下，成交楼面价4.3万元/平方米，溢价率15%。

北京五批次土拍的6宗土地成交情况，图片来源：安居客北京

由此，北京五批次土拍落幕，越秀地产累计斥资9.11亿元连拿两宗热门地块，成为本轮土拍最大“黑马”。

全年供地共揽金1747亿元，供地制度持续优化

“这次土拍是2022年的最后一次土拍，延续到了今年二月。有一个很明显的感觉，南方开发商变多了。”一位就职于某TOP20房企华北区域公司的业内人士认为，这个信号对北京市场来说绝对是个好消息。

“从2022年的情况来看，上海、杭州、深圳、广州这些城市的土拍金额都比北京高。今天关注土拍市场的除了地产从业者，还有很多是买房人，甚至是专业的买房人。这批买房人不是先前那种在售楼处宣传宣传，就能达成成交的购房群体了。”在该人士看来，土拍市场热起来了，对于修复购房者的预期和信心也会有所助力。

不过，从最终的成交结果来看，五批次供地继续显示出北京的土地市场分化严重的特征，市场仍在延续2022年“冰火两重天”的特点。

从拿地企业的属性来看，中建系、越秀地产各揽两宗地，体现出“央国企房企托底”作用。包括在北京市场有石景山“霸主”之称的中海地产，也报名参与了石景山苹果园地块的争夺，但最终未果。民营房企在本次土拍中的参与度不高，仅有龙湖报名参与了朝阳小红门地块的争夺。

此前，北京已陆续完成了2022年前四批次的土地集中出让，分别收金480.225亿元、499.575亿元、500.295亿元、135.2亿元。据此计算，北京2022年五批次集中供地总成交金额约1747亿元，成交地块61宗。

在2021年时，北京仅进行过三批次的集中供地，分别于当年的5月、10月、12月结束。全年共挂出住宅用地85宗，供地面积增幅达78.4%，是2018年以来供地量最高的一年，最终实现的土地成交总金额为1900亿元。

2021年是北京试点集中供地的第一年，在当年的首批集中供地中，北京曾因推出限地价、控房价、竞配建、竞设计方案的“政策工具箱”，被评为全国“学习样板”。

之后北京持续优化集中供地制度，在当年的三批次供地中，北京对竞拍规则再次调整，扩大竞现房销售面积方式试点范围、扩大保障性租赁住房的供给，并推出“期地”出让模式。

而从本次的五批次供地来看，北京的供地制度还在继续优化。一方面，土拍环节给开发商“让利”。从多个地块的成交楼面价和期房销售指导价来看，为开发商预留出不错的溢价空间。即地块的房地差“腾挪”空间很大，开发商后续无论是在成本投入上，抑或是品质营造上，都有比较大的发挥空间。

另一方面，北京加强了对于“现房销售”的规定，这符合行业发展的潮流。今年以来，多省份明确将开展房地产现房销售试点，由“鼓励”现房销售到将开展“试点”，相关改革提速。

易居地产研究院数据显示，2022年全国现房销售面积为1.6亿平方米，同比下降2.3%。但对比2022年全国新建商品住宅成交面积26.8%的同比降幅、期房销售面积29.6%的同比降幅来看，现房销售的数据实际上并不算差。

去年市场承压，后市仍需观察

北京作为超一线城市，每年的土拍都是市场关注的焦点。本次的五批次土拍则被空前关注，其一，这是今年的首场土拍，也是2022年集中供地的最后一波；其二，叠加2月初“集中供地制度被取消”的传闻，本场土拍释放出的信号也是外界关注的焦点。

2月2日，一份落款为自然资源部办公厅的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(以下简称《通知》)，要求各市、县自然资源部门要根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单；每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少3个月，同时详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。

文件流出后，曾被市场解读为“集中供地制度被取消”。这引得自然资源部亲自下场辟谣，称“‘集中供地制度被取消’系误读。”按照官方的活法，集中供地制度就根据形式调整及优化。

彼时多位业内人士就对搜狐表示，集中供地制度的调整和优化，将让土地出让更具灵活性，同时也减轻房企固定时段大规模“花钱”的压力。土地热度的回升，也将带动楼市销售的回温，对房企以及市场来说都具有积极意义。

“北京市场并没有想象中的那么‘冷’。”有房企内部人士像搜狐财经表达了这样的看法，当下开发商和购房者对政策调整有了“宽松”的预期，2023年的北京市场走势政策因素会起到一个决定性作用，“如果政策落地相对谨慎，2023年的北京楼市大概率会是一个‘先高后低’的走势。”

不过，也有房企内部人士认为，后市仍需观察。“现在就要看3月份市场会不会有‘小阳春’？随着市场逐渐恢复，前期积压的购房需求能否逐步释放，在房企推盘力度加大的情况下，市场会不会出现转好迹象？”

来自北京统计局的数据则显示，2022年的北京楼市有所承压。2022年北京全区商品房销售面积1040万平方米，下降6.1%。其中住宅销售面积741.9万平方米，下降15.4%；房地产开发投资则仅增长1%，市场景气度不足。

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