如果2023年底没有完成上市，万达将支付300亿给投资人。

作者 | 蒲肃

(资料图片)

来源 | 债市观察

前几天，万达员工都在关注那条“说说2023年的万达商业”的知乎长帖，其内容指控大连万达商管的租金收入等数据存在造假，最主要的还是关于租金收缴率、招商率两大指标，以及为达到这两个指标要求而对客流量、满租等数据进一步注水等，甚至提到强迫商户、员工借钱补租金收入的缺口。

目前这个帖子已经删除、账号也注销了，万达的租金数据到底有没有造假，结论可能不重要，重要的是疑问已经产生，珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称：珠海万达）的IPO也再次推迟了。

而随着IPO的再度推迟，万达集团也遭遇了“阶段性困难”，简单来说，就是现金流吃紧。

近期已经浮出水面的信息，比较集中的展示了万达遇到困难，比如万达地产被列为“失信被执行人”、信托展期等等。

“目前的危机已经化解了，就看万达年底是否能上市。”接近万达集团的朋友说，王健林还是比较有信心，万达确实现金流比较紧张，但不太可能走到破产的情况。

目前，万达集团已经按照港交所上市规则，准备更新提交上市申报材料，继续推进珠海万达赴港上市。

万达超500亿租金真的注水了吗？

其实，早在今年1月份的时候，业内还在惊异万达商管远高于行业水平的业绩。

万达集团商业板块官微“万达商业管理”显示，2022年万达商管集团收入553.1亿元，完成年计划的 99.6%，同比增长7.4%；租金收入508.5 亿元，同比增长8%；商铺出租率98.7%；租金收缴率100%。

2022年因为疫情反复，大部分人线下的体验感是很多商场都有商铺关门退租的情况，而万达广场却能达到98.7%出租率和的100%租金收缴率，不引发关注才怪。

于是在2月底，就有自称是万达员工的人在知乎上发了开头那篇帖子，“曝光”万达广场在租金收入等多项数据上注水。

业内人士认为，商管的数据与真实情况可能存在一定差异，但不好统计偏差程度，而且相关财务数据经过第三方审计，无法仅仅通过一篇网帖来确认万达在租金数据上是否造假。

万达集团对旗下商管、酒店等运营业务有着一贯的高标准，可以确定的是，商管部门的压力是很大的。

我们看到过开业当天人满为患的万达广场，即使这个万达广场远在福建的一个三线城市，也在内蒙古等省市看到过较多商铺空置的万达广场。

“满租开业”在万达内部是有传统的，此前万达招商中心就曾介绍过，按照集团要求，开业前三个月就基本完成招商工作，必须保证满租开业，如果达不到指标要求，集团总部会从品牌库中寻找相对应的品牌补充。

来源：企业官网

但开业能否持续保证满租状态，就很难去一一核实了。

在珠海万达上市的对赌协议中，曾要求珠海万达在2021年到2023年的净利润，要达到51亿、74亿和96亿元，但2021年珠海万达的净利润只有31亿元，就说明珠海万达的业绩低于曾经的预期。

出租率和租金收缴率的高低决定了万达商管能在多大程度上完成上述对赌协议，即使现在投资方似乎已经不严格要求之前约定的净利润水平了，但至少要提供一个看得过去的业绩，毕竟会关系到上市后的融资情况。

在提升收入方面，万达也会对部分业主也会提供一些“附加”服务。

接触过万达商业的朋友说，万达商业开始转型轻资产之后，对租金收入分成有一个“三七分”的界定，万达抽取租金扣除运营成本后（净收益）的三成，此外还要求业主付费购买万达提供的设计装修方案，而其他商业地产运营企业中，并不强制要求购买自己的设计方案或者可以免费提供。

总负债超3000亿，对赌压力大

王健林在内部会议上坦言，集团确实因商管上市拖延，遇到了阶段性困难。

4月24日，上海第二中级人民法院信息显示，因有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，万达地产集团有限公司被该院两次列为失信被执行人，被限制高消费。

据中国执行信息公开网，上述关联案件分别被强制执行8.41亿、2.46亿，合计被强制执行超10亿。

而且上述案件的立案时间是在4月4日，也就是说万达地产集团出现问题的时间还在此之前。

关于信托展期，万达方面也做出了回复了，“目前商管是没有信托，地产信托目前没有违约。地产信托将继续兑付所谓的集合信托 ，而单一信托贷款将继续展期，去年就已经是这样操作。”

但对万达而言，这些还只是小问题。

更大的问题在于，如果今年底不能登陆港交所，那么按照约定，万达需要回购战略投资者手中的股份，金额约为300亿元。

而大连万达商业截至2022年第三季度的财报数据显示，公司期末现金及现金等价物余额约为325.39亿元，短期借款和一年内到期的非流动负债合计约为284.59亿元，账面资金可以覆盖短期负债。

但如果没有如约上市，再支付300亿元回购资金，难度就比较大，当然这种情况发生的概率是50%。

从资产负债率来看，大连万达商业总负债约3024.48亿元，总资产5982.54亿元，负债率约为50.56%，轻资产战略确实减轻了不少债务负担。

但万达集团仍在着手回流现金，以便应对最坏的局面。

4月19日，万达电影发布公告称，控股股东万达投资计划通过集中竞价方式和大宗交易方式减持公司股份不超过6538万股。按公告当日收盘价估算，万达投资减持的股份对应价值约9.5亿元。

据万达内部员工表示，王健林在前几天的内部会议上传达了信心，大概主旨就是，万达不会躺平，更不会破产；万达的资产足够覆盖所有债务，我们有战胜困难的决心和信心。

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